潘石屹所谓的“撞冰山论”，思考的逻辑是混乱不堪的。在我看来，市场是否大跌，既要看外部的经济与政策环境，比如GDP增幅、货币供应、信贷松紧、调控政策；又要看市场内部指标，比如成交变化、存货变化、供求关系、房价收入比、住宅饱和度等。

　　潘石屹说：中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。

　　在全国楼市降温之际，潘石屹[微博]再抛重要观点，引发社会关注。5月23日，在清华经管学院中国企业家论坛上，潘石屹说：我对住宅市场不看好，中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。

　　作为地产大佬，潘石屹的言论总能引人关注，但也总让人胆颤心惊。近几年，他频频严重看空中国楼市，尤其是住宅市场。2008年3月，抛出“百日剧变论”：未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。2011年11月，我曾跟潘石屹、哈继铭等人在上海电视台，录制过一期《头脑风暴》节目，当时潘说，楼市已经硬着陆了；我反驳说，如果飞机硬着陆，岂不就意味着机毁人亡？

　　2008年和2011年，正是前面两轮房地产短周期的下行阶段，而当前同样处于短周期的新一轮下行期。事实证明，在上面两次潘发表“吓人”的言论之后一年内，房地产市场就步入上行通道。而这次，潘的观点更恐怖：泰坦尼克号撞到冰山的后果是什么？船毁人亡。

　　中国楼市的状况，真有这么糟糕吗？有网友在我微博上留言，希望我能批判一下谬论。那么，不妨逐条分析和反驳潘石屹所谓的“三条理由”吧。

　　其一，潘石屹说：“不动产统一登记条例出台后，会增加市场上的供应量。房价就会下跌。”其实，官方已解释得很清楚：将在2016年全面实施不动产统一登记制度。不动产统一登记，主要登记对象是土地，尤其是非商品房用地，以前的房地产登记由不同部门多头管理(比如农业部、国土部、住建部)，以后由国土部统一牵头，所以这档事，属于国务院机构改革和职能转变方案的重要内容。

　　我国的商品房登记，原本就比较规范，其他房屋及土地，情况杂乱。在推进这一基础制度建设的过程中，迫于中央反腐压力，确实会使部分房屋来源不明的贪官、央企国企领导，抛出部分房产。但问题的关键是，抛出房源总量有多少？

　　全国官员人数，并无公开数据。我在网上查到一个数字：2005年时，人事部副部长、《公务员法》起草领导小组的侯建良曾说：“所谓的‘官民比’应该是1∶198。截至2003年底，中国公务员的总数约637万人，其中，中央机关及其在地方的派出机构有47.5万人；省级机关有53.55万人；地市一级有144.6万人；县(市)一级最多，有285.2万人；乡一级有106.1万人。”

　　其实，除了公务员，还得加上事业单位的人，估计全国一千多万人属于机关事业编制。但一般的普通公务员，贪污金额多达一套或几套房子的机会很少。如按五比一，也即全国有二三百万个官员或准官员。其中又有多少属于大额贪污，纯属未知数。最高人民检察院检察长曹建说：2013年检察机关共立案侦查各类职务犯罪51306人，涉嫌犯罪的县处级以上国家工作人员2871人。

　　按我的估算，截至2012年，我国城镇地区的住宅总面积为220亿平米左右。假如二三百万个官员和准官员中有三成需要处理多余房产，按每人出售200平米计算，则共计1.5亿平米左右，占全国城镇地区住宅总面积比重不足1%。况且，近两年反贪持续升级，贪官们该卖的房产，估计处理得差不多了。难道还真会等到2016年？也即：官员抛房对于二手房市场的冲击，被潘石屹严重高估了！另外，住房信息联网对于楼市的影响，同样也被很多人所高估。

　　其二，潘石屹说：“现在北京，就我所知，拥有房子20套以上的人是有的。拥有100套房子的人也是有的。而且这些房子都没有租出去。如果出台房产税政策，就导致持有成本增加。就会促使这些人，将手中的房子变成市场的供应量。供应量大的话，房价就会下跌。”

　　客观的讲，开征房产税对于住宅市场的影响程度大于不动产统一登记。但是，美国有此税，为何还会吹出一个房价大泡沫，并于2006年破灭，并引爆金融危机？香港有此税，为何2004-2012年房价居然连涨九年？上海和重庆已于2011年1月开征房产税，近两年房价大跌了吗？按国家统计局数据，2013年12月，上海房价涨幅超过20%，排名全国第一！

　　国内外的事实都已证明，房产税确有抑制投资投机性购房的作用，但却不是影响房价走势的关键因素。至于所谓的“拥有100套房子的人也是有的，而且这些房子都没有租出去”，可以当作故事，当作谈资，在小场合随便聊聊，就别在大型论坛上扯了。没有定性分析做基础，不宜急着做定性判断。在这点上，任志强[微博]的专业性能把好友潘石屹，甩出几条街外。

　　其三，潘石屹说：“三中全会决定中提到，允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。北京CBD是4平方公里，但是北京的农村建设用地有1006平方公里，相当于250多个CBD。所以土地的供应量是非常大的。”我真的有点犯晕。拿CBD土地跟农村建设用地比，有可比性吗？我真怀疑潘还是不是开发商。

　　房地产最核心的特性就是不可移动性，北京房山、大兴、昌平的农村建设用地，即便是能跟城镇建设用地同等入市，能拉低北京CBD的地价吗？且慢，即便北京的农村建设用地有1006平方公里，但其中大部分属于宅基地、基建用地，而非经营性建设用地！再且慢，即便是为数不多的农村经营性建设用地，按政府部署，当前及未来几年，还需要先小范围试点，才能逐步入市。

　　通过分析上述潘石屹的三大论据，可以发现都是软弱无力的，根本无法支撑他那巨重的结论：泰坦尼克号马上就要撞到冰山了。也有网友留言说，潘石屹很精明的，他是故意夸大危机，以便让政府尽快救市，类似2008年和2011年。我不知道，是否隐含有这层意思。不过，就在今年年初，SOHO中国确也出售了上海两宗物业。

　　潘石屹还说：“我对于中国的房价不看好。尽管最近，房地产开发商、学者，用各种经济理论进行分析，尤其是任志强为代表。我认为是瞎掰。做市场的人，不要太相信这些。”显而易见，“瞎掰者”，除了任志强，也包括我这样的喜欢做数据与理论分析的研究者。

　　潘石屹所谓的“撞冰山论”，或者说楼市危机论，甚至可以称之崩盘论，依靠的论证是严重不足的，思考的逻辑是混乱不堪的。在我看来，市场是否大跌，既要看外部的经济与政策环境，比如GDP增幅、货币供应、信贷松紧、调控政策；又要看市场内部指标，比如成交变化、存货变化、供求关系、房价收入比、住宅饱和度等。

　　仅拿不动产统一登记、房产税、农村经营性建设用地改革，这三项尚须中长期推进的制度建设，就推导出楼市将大跌，逻辑框架真是“简陋不堪”、“脆弱不堪”。

　　最后，重申一下我对于中国楼市的基本判断：当前，房地产短周期正经历下行阶段，但绝非崩盘节奏。2010年是中国楼市黄金(1291.50, -0.20, -0.02%)十年的最后一个年份，当前正处“白银(19.38, -0.04, -0.21%)十年”过程中。短周期虽降温，但不改长周期温和增长。把短期与长期结合起来考量，辩证的看待中国楼市，或许就能：不乐观、不悲观，不迷惑、不盲从。

　　(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)