商业地产中的租金针对不同的业态有不同的收取方式，一般百货类是保底流水倒扣形式，购物中心通常惯用保底租金加流水倒扣两者取其高，以及联营分成的方式，而商业街和专业市场均采取固定租金形式收取。
 
　　随着商业跨界经营的日益增多，租金收取形式也越来越多在各种商业业态中互相借用，彼此混搭，将更加灵活多样，更为人性化和符合商家经营喜好和需求。

　　对于专业市场来说，由于过去经营中较为单一地采取固定租金收取的方式，所以在现在的市场中，其跨界学习和借鉴其他商业业态租金模式的案例也越来越多。

　　专业市场的租金走势

　　专业市场的租金走势从上世纪90年代初期到末期的十年内，曾经由于供应和需求的不平衡，出现了一波向上走势很凌厉的阶段，也在这个时期内让很多专业市场商铺投资者获得了惊人的投资回报。

　　例如著名的柯桥轻纺市场，1992年，一间5平方米的商铺租金是4万元/年，而到了2002年的时候，同样一间商铺的年租金就能达到22万元。很多拥有十几间商铺的生意人，已经从过去经营轻纺布料生意转变成了依靠商铺回报，每年获得的收益达到几百万元，当起了富裕的二房东。沈阳五爱市场内我的一名商户朋友，十年前花17万元买下的一间二楼仅9平方米的商铺，在以后的每年当不但能收到20万元左右的固定租金，在去年更是以280万元的巨额转让费转手他人，十年间获纯利580多万。

　　但是，到了2004年以后，这种趋势有了明显的分化，一方面形成良好经营优势的知名专业市场租金走势相对稳定，均处于高位但上涨空间已有限；另外一方面，由于各地大量专业市场建设的放量，很多新入市场或还在培育期的，以及经营一直较为传统的各地专业市场，招商越来越困难，租金也不再高企，有的甚至需要采取低价入市的招商方式，起始价格要远远低于当地周边商业街的租金价格，甚至长达一年到两年的免租期。

　　随着专业市场出现的经营方面的变化，商户的交易额从过去很大的量到现在小批量，多批次甚至零售化转变的趋势，也开始让各地专业市场认真考虑商铺的平效问题，固定租金方式也开始让经营者观望，最主要的原因是固定租金是在市场培育期内，将经营风险在一开始就分摊给了所有进场经营的商家，而商业地产的开发商在这个期间则处于免担风险，以时间换空间的熬市场的状态，其较少的后期运营投入和商业管理上的服务提供，慢慢让经营商家越来越不认同这种不公平的合作关系，固定租金的弊端也就越来越显现出来。

　　借鉴购物中心的租金模式

　　当市场外部环境和条件发生变化的时候，内部机制也随着会发生变化。对于一些激进和具有创新经营思维的开发商来说，自然就会考虑寻求更加能够代表广大经营者和开发运营商共同利益的合作模式，所以，类似购物中心的保底租金加流水倒扣两者取其高的方式，已经在一些专业市场内被先行者采纳。

　　例如，重庆绿云尚都作为专业市场经营模式的商业中心，目前正在考虑尝试利用这种租金收取模式来对商场进行经营上的调整。这种模式在未来的成功运用将实现专业市场与购物中心的跨界经营。

　　此种革新所带来的优势在于，一是统一管理，有效解决厂商外埠拓店在人力和管理上无法全面照顾到的问题。由于固定租金模式都是自行收银，这样就存在很多财务漏洞，导致很多商家只能依靠家族成员的经营结构，无法提升经营人员层次和最大限度拓展市场网点。

　　采取保底加扣点形式可以让商家在进场经营前无需投入大量的租金形式支出，更加轻松地参与当地市场的经营和拓展，而保底租金的额度又明显低于固定租金的标准，也体现了开发运营商和经营商家共同承担商业中心初期经营培育的风险对等关系，将更加能得到商家的认同。

　　二是提升档次。这种租金模式的变化，更加明显地体现在对引入商家档次的提升上，因为这样可以将过去只有百货和购物中心才能引进的高端品牌和厂商引进到专业市场里来。上述提到的重庆绿云尚都，我们就计划为其引进包括国际品牌、日韩和台湾品牌，以及国内很多一线商场的名牌，从而成为商业流通领域的主流渠道。

　　三是后期租金收益高。从长远来看，还有一个好处在于，当市场营业交易额的大大提升后，其根据营业额折算租金的方式，也同样可以使开发商参与分配市场火爆以后的成果当中来。这样，后期的租金收益有可能大大超越固定租金模式的数量，实现长期可持续经营的利润最大化目标。