一个做房地产代理的朋友告诉我，很多他的客户住很漂亮的大房子，感觉应该很有钱。但把房子卖掉清算时，偿还银行贷款和手续费后，基本没有什么资金剩下来，有的甚至还要自己再贴点钱进去。房地产价格下跌，对这些家庭消费的打击非常大。

　美国经济复苏为何乏力

　　2008年9月雷曼兄弟破产，引发全球金融海啸。虽然美联储通过紧急贷款避免了金融市场的全面崩溃，但美国经济在次贷危机之后的复苏却一直不能令人满意。为帮助经济增长，美联储推出了多轮量化宽松政策(简称QE)。2009年美国国家经济研究局宣布经济衰退结束，但直到QE退出后的今天，美国经济恢复结果仍然不令人满意。和以往经济周期相比，次贷危机引发的这次衰退持续时间更长，衰退程度更深。什么原因造成这种后果？

　　在历史数据中，房地产危机引发的经济衰退持续实际更长，后果更严重，所以美国目前的情况并非特别意外。房地产是美国家庭财富的最重要组成部分，当房地产价格下跌时，家庭财富缩水，降低了家庭消费的欲望。这种财富效应对美国经济的影响尤其严重。

　　首先，家庭消费占美国GDP的一大半，比重达到60%。这个和中国投资和贸易占主体的经济模式非常不同。因此，一旦家庭财富缩水，引发消费需求不足，对GDP的影响很大。其次，美国家庭的消费习惯和中国有天壤之别。中国家庭一般希望尽早还清房贷，而且往往把房子留给子女，自己并不消费。而很多美国家庭的消费目标是去世前把包括房产在内的各种财富全部消费掉，因此他们并不省吃俭用，急于还清贷款。而且房子升值后，这些家庭还通过再贷款的方式，把升值部分拿出来消费。

　　一个做房地产代理的朋友告诉我，很多他的客户住很漂亮的大房子，感觉应该很有钱。但把房子卖掉清算时，偿还银行贷款和手续费后，基本没有什么资金剩下来，有的甚至还要自己再贴点钱进去。房地产价格下跌，对这些家庭消费的打击非常大。

　　房地产危机引发的衰退周期长的第二个原因是房地产自身的周期就非常长。次贷危机在07和08年才表现出来，但美国房地产衰退从05年就开始了。当时房地产销售大幅下降，库存飙升，但房地产价格并没有下降，甚至还在继续上升。这个主要因为房地产市场上价格属于滞后指标。

　　尽管市场开始下行，卖房者开始并不知道是短期波动还是大周期见顶，因此只是观望，并不愿意降价。而且房地产销售的周期性非常强，往往集中在短短几个月中。美国房地产市场交易主要集中在3月到7月之间，赶在学校开学前，方便入学。因此一旦这几个月没有成交，很多人会等明年再卖，妨碍了价格调整。

　　这种房地产价格的滞后性在上升周期也表现得非常明显。美国房地产的销售和投资从09年后就开始逐步好转，但价格始终没有明显改善。在此期间，房地产市场上的销售主要处于去库存阶段，价格压力依旧沉重。这种情况直到2013年才出现明显改善，房地产价格出现显著上扬，鼓舞了消费者信心。

　　今年以来，美国房地产价格更是气势如虹，很多地方的价格都出现了两位数的增长率，房屋交易周期明显缩短。之前需要1个月才能卖出的房子，今年短短几天甚至当天就成交。而且买家在卖方要价基础上主动加价的情况也比比皆是。如果房地产市场目前这种趋势持续下去，美国经济继续复苏的基础将是非常稳固的。

　　过去几年的国际因素也是造成美国经济复苏缓慢的一个原因。在11和12年美国经济复苏还非常脆弱的时候，爆发了欧洲债务危机。欧债危机阻碍贸易和国际资本的流动，对美国经济雪上加霜。更重要的是欧洲债务危机严重影响了公司和消费者的信心。消费降低减少会降低公司投资意愿，甚至裁员。公司裁员提高家庭对未来收入的不确定性，再次降低消费，形成一个恶性循环。
　　我在美国国家经济研究局的一篇工作论文中发现，这种由于消费者信心波动造成的经济恶化在历史数据中非常显著。美国经济中另外一个重要不确定因素是财政政策。政府预算迟迟无法通过，政府债务上限不能即使通过，甚至引发政府关门。这些不确定因素都阻碍了家庭消费和企业投资，造成美国经济迟迟无法有力复苏。

　　虽然有些负面因素目前依然存在，美国经济的基本面已经得到根本性改善，未来经济有望继续走出次贷危机的阴影。(本文仅仅代表作者个人观点和达拉斯联邦储备银行以及美国联邦储备银行系统无关，文章部分内容整理自作者所著的《还原真实的美联储》一书。)

　　(本文作者介绍：美国达拉斯联邦储备银行高级经济学家，经济学博士。)