一个服装商人的“房东”体验

　　武汉服装商人王时（化名）看起来一身轻松，每当遇见过去的同行老友，在互问概况的寒暄中，他总会成为那个最为洒脱的人，“我现在转行做‘房东’了”，就好像眼下服装零售生意的难做与他已没有丝毫联系。

      上世纪90年代开始做服装零售生意的王时，是武汉服装市场中较早的一拨弄潮儿，最初，他在服装生意中赚了大钱。缺乏足够多竞争对手，及聪明地分享了大牌美邦服饰的崛起，使他在当时的武汉服装市场中收益颇丰。

　　然而，随着更多竞争对手的出现，持续飞涨的商铺租赁价格，以及运营成本的快速上涨，王时的服装热情逐渐被压力与无趣所替代，他与美邦结束了代理合作，现在，他开始乐于对任何服装从业人员表明他的新身份：“我们眼下就是房东”。

　　通过把商业物业买下，或租下来，再转租或转售服装品牌商，在过去的一年里，王时通过商铺交易获得的差价利润已经成为了其最主要收入来源，至少，远远超过了服装零售的“钱途”。

　　转  行

　　几年前，在商铺价格初涨之时，作为服装商人的王时曾对这种上涨趋势表露过蔑视，认为这将直接影响到他的服装生意，而现在，就在本报记者面前，王时已很难掩藏其对商铺价格持续走强的期待。他私下承认他的最新身份——“商铺中介商”，因此，眼下他总是会说，高价商铺并不完全算是一件坏事。

　　“不要以为现在的价格很高，实际上，商铺的价格经过２００７年底至２００８年上半年的最高点后，到２００９年已经稳定了，这是一个非常健康的市场。”王时现在不希望看到对高价商铺的“过分”批评，他告诉本报记者，到目前为止，这个市场是正常的，他说：“如果说现在的价格还算高的话，那也完全是因为品牌需求的单方面推动。”

　　２００４年，王时正式开始有意识地“转行房东”，因为他发现越来越多服装品牌加入到服装零售市场的竞争，他总感觉自己吃不饱。

　　“过去几年，服装品牌扩张非常快，像运动品牌，尤其以福建为主，大量涌入武汉，他们要在湖北开拓市场，必须要有一类的商圈窗口，于是，进来的人多了，推高了运营成本，一段时间市场又只有这么大，整体降低了品牌经营的利润。”王时表示，正是看到当时行业的发展变化，以及由这波变化推高的商铺价格，他萌发了转做房东的念头。“服装利润被摊薄，这么多新进品牌又需要核心商铺，转做房东，有利可图。”

　　在日益走强的商铺价格的直接刺激下，王时最初的尝试是逐渐缩小自身服装零售业务的经营面积，他将自己原本所拥有的省下来的位于江汉路上的经营面积转租给品牌商，而在尝到甜头后，他完全“陷”进去了。

　　他开始调动所有能调动的资金，将现有的物业装到新的公司，并引入投资者，进而大量购买或租赁武汉一类商圈的核心商铺，投入资金对店铺进行改造，全面而规模化开展商铺转租业务。

　　到２００９年，通过转租，或转售商铺获得的利润，已占王时总利润的６０％左右，而这时，其服装零售业务销售总额同比下降了１０％，利润的下降幅度更大，经营商铺中介的利润收益则高出服装经营１５个点。

　　原  因

　　对于王时来说，现在做服装零售业务是一件费力不讨好的事，做服装零售需要花费大量精力，事情琐碎，工作量大，成本高，利润又缩水，风险则进一步加大。

　　因此，他认为在这种情况下的调整是很自然的。

　　“这么多服装品牌都在扩张，同质化非常严重，大家的利润都被摊薄了。”王时表示，“商铺租金、用工成本飞涨，品牌竞争加剧都影响到服装零售的利润表现，而最根本的则是在销售上，完全上不来。比如，2009年连国际一线运动品牌在国内一线商场的销售都下降了30%，服装零售难以再像以往那样贡献利润了。”  

　　由于内需市场不太可能短期内突破性增长，服装零售随着竞争者的大量加入，进而推高了商铺价格等运营成本，对于越来越多的服装生意人而言，吸引力正在降低。

　　“过去，我们只说北京、上海等一线城市的核心商铺都是亏钱的，因为，品牌需要一个窗口来推广，在那些地方不计回报的开店是策略需要，而现在，根据我们最近的测算，在武汉这样城市的核心商圈上，比如江汉路都出现90%-95%的商铺亏损，这说明了目前服装零售的困境。”王时表示。

　　由这么多品牌不计成本在主要商圈投资开店直接助长了商铺价格的提升，进而又带动了相对次要商圈的商铺价格，服装零售领域的这种火爆竞争让王时对服装零售日渐灰心，“这么高的商铺租金显然对服装零售是个重要威胁。”同时，这也为像王时这样“转行房东”的服装生意人提供了新的利润空间。

　　“实际上，据我们估计，在2009年，武汉的服装生意人转行房东就有10%左右。”王时表示。

　　瓶  颈

　　某种程度上，“房东”热主要得益于品牌的扩张浪潮，一些人离场成了房东。但当这股浪潮越演越烈之时，商铺价格高到大家都为之心动、和难以承受之际，“房东”之间的竞争也开始了。

　　王时是武汉较早发现“房东”利润可观的服装零售商，他起步早，行动也快，在大量核心地段商铺尚处于国有企业、机关控制之下，并进行改制出售、出租之际，王时便凭借服装零售的积累，大量收购、租赁。

　　“我们最早收购、租赁商铺的时候，武汉的核心商铺大多都是国有企业，或机关拥有的，当时，他们正处在改制之中，我们主要跟他们打交道。”王时表示，“由于这些改制的国有企业最初对这些商铺的市场价值并不十分清楚，对商圈的价值判断也不准确，很多都严重低估这些商铺的价值，那时，我们往往能租到，或者买到很便宜的商铺。”

　　这为王时最初的“房东”转型打下了基础，也为其带来了巨大利润，更让其坚定了“零售不再是主要发展方向”的想法。

　　而在过了几年好日子之后，到了２００９年，王时也开始发现经营商铺的瓶颈。

　　“可以说经过了这几年的发展，现在，‘房东’也开始不好做了。主要原因在于，好的商铺难找，而且竞争日趋激烈。”王时表示，“比如，现在我们再要跟国有企业、机关谈商铺的售卖就很困难，面临太多竞争，就一个商铺都到了要动用政府高层关系的地步了。”

　　核心地段商铺的稀缺性，以及商铺高价现实的刺激下，越来越多人加入到竞争，成本也被抬高了。

　　王时表示：“比如，现在已经出现了专门的房虫，这些人不投入一点资金，就凭更灵敏的信息，知道你这个商铺要出来了，又不断有新品牌进入，需求不断，这些房虫就把信息发布出去，开出天价。”

　　尽管在２００９年，相关商铺转租业务为王时依然带来了高出服装零售１５个点的利润回报，但商铺中介业务的挑战显然也越发严峻，这也造就了王时眼下的矛盾心态。